Changer de prestataire de nettoyage en copropriété : le dossier à présenter en AG

Vous savez déjà qu'il faut changer. Ce n'est pas la décision qui bloque, c'est la réunion.

Devant une assemblée, « le prestataire ne donne pas satisfaction » ne tient pas trente secondes. On vous demandera depuis quand, combien de fois, ce que vous avez fait, combien coûte le nouveau, et ce qui arrive à la personne qui passe depuis quatre ans. Cinq questions, et vous n'avez pas de document écrit pour y répondre — parce que votre contrat actuel n'en produit aucun.

Cette page donne le dossier. Six pièces, dont un modèle de résolution que vous pouvez reprendre tel quel.

Pièce 1 — Le comparatif de l'existant

Une page, deux colonnes, aucun adjectif. Ce qui est au contrat, et ce qui est constaté.

La colonne de droite est presque toujours vide chez le prestataire sortant. Ce vide est l'argument : on ne reproche pas une mauvaise qualité, on constate qu'aucun dispositif ne permet d'en juger. C'est incontestable, et personne dans la salle ne peut le contredire.

Pièce 2 — Ce qui change, et ce qui ne change pas

Ce qui ne change pas :

• l'agent qui passe dans l'immeuble, dans la plupart des cas — voir la pièce 4 ;
• les jours et les horaires de passage, sauf demande du conseil syndical ;
• le mode de facturation : un immeuble, une facture.

Ce qui change :

• un carnet de passage affiché dans le hall — date, heure d'arrivée, heure de départ, postes traités, lisible par tout copropriétaire ;
• un contrôle contradictoire : un encadrant déroule le cahier des charges sur place, en présence d'un membre du conseil syndical, et le relevé est signé des deux côtés ;
• une note sur 100, datée, qui se suit d'un mois sur l'autre et se projette en assemblée ;
• un rapport d'une page par immeuble et par mois ;
• des agents en contrat à durée indéterminée, sans intérim ni sous-traitance.

Pièce 3 — Le coût, avant et après

L'assemblée vote un budget, pas un prestataire. La ligne doit donc être comparable.

Nos fourchettes : 50 à 200 € hors taxes par mois et par immeuble, en forfait, selon le nombre de lots, le nombre d'étages, la présence d'un ascenseur et d'un local poubelles, et la fréquence. Grille dégressive à partir de 3 immeubles pour un même cabinet.

Comment présenter l'écart en assemblée, quand le nouveau prix est plus élevé. C'est le cas le plus fréquent et le plus mal défendu. La phrase qui fonctionne n'est pas « c'est plus cher mais c'est mieux » — elle est vérifiable : « l'écart correspond à l'encadrement et au remplacement, deux postes que le contrat actuel ne facture pas et n'assure pas. » Les six postes qui composent un prix de propreté sont détaillés ici : → comment se calcule un prix de nettoyage.

Pièce 4 — Ce qui arrive à l'agent, ou au gardien

C'est la question qui sera posée à voix haute, et souvent avec émotion. La réponse est juridique, et c'est ce qui la rend facile à tenir.

L'agent affecté à l'immeuble reste sur l'immeuble. L'annexe 7 de la convention collective IDCC 3043 — le droit de branche de la propreté, opposable à tous les prestataires — impose sa reprise par le prestataire entrant lorsque quatre conditions sont réunies, avec conservation de l'ancienneté, de la rémunération et de la qualification. Ce n'est ni un geste commercial, ni une option : c'est le droit applicable.

Le cas du gardien est différent. Un gardien salarié du syndicat des copropriétaires n'est pas un salarié du prestataire de propreté : il ne relève pas de ce mécanisme, et un changement de prestataire de nettoyage ne l'affecte pas. Si les tâches se recoupent, la répartition se traite au cahier des charges, pas au contrat de travail.

→ Le détail de l'annexe 7, condition par condition

Pièce 5 — Le calendrier, calé sur la date de votre assemblée

Le point de vigilance n'est pas l'assemblée : c'est le préavis. Si le préavis de trois mois expire avant la date de l'assemblée, le contrat se reconduit pour un an, quel que soit le vote. C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse de ce dossier — elle se vérifie en cinq minutes, dix semaines à l'avance (comment lire votre préavis).

Pièce 6 — Le modèle de résolution

Structure à produire — le texte est écrit, il attend la relecture d'un professionnel du droit de la copropriété avant publication :

Résolution n° __ — Choix d'un prestataire pour l'entretien des parties communes

L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du comparatif des prestations en cours et des devis annexés à la convocation, décide de confier l'entretien des parties communes à ____, aux conditions du devis du __/__/____, pour un montant annuel de ____ € hors taxes, à compter du __/__/____.

Elle donne mandat au syndic pour notifier la résiliation du contrat en cours dans les formes et délais prévus, et pour signer le nouveau contrat.

Vote : majorité de l'article ___ de la loi du 10 juillet 1965.

Questions fréquentes